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Règlementation : diagnostics obligatoires

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- Règlementation : diagnostics obligatoires

Diagnostics nécessaires en cas de vente

L'amiante

La réglementation concernant les obligations des propriétaires d'immeubles en matière d'amiante a d'abord pris sa source dans le décret n° 96-97 du 7 février 1996. Décret qui a été modifié à plusieurs reprises, notamment par le décret du 3 mai 2002 qui a définitivement abaissé le niveau d'empoussièrement.

L'essentiel des dispositions relatives à l'amiante figurent dans le code de la santé publique, à l'article L. 1334-13 et aux articles R. 1334-14 à R. 1334-29 et R. 1336-2 à R. 1336-5 ainsi qu'en son annexe 13-9 ( doc3).

2) Contenu de l'obligation
- Champ d'application du dispositif :
Les propriétaires d'immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent produire lors de la vente du bien, un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante.
Cette obligation s'applique à tous les immeubles bâtis, qu'ils appartiennent à des personnes privées ou publiques et quel que soit le statut juridique de l'immeuble.
Peu importe l'affectation de l'immeuble : habitation, bureaux, usage commercial.
Sont concernés les immeubles tant collectifs (copropriété) qu'individuels (maison...).
La seule condition : la date du permis de construire soit antérieure au 1er juillet 1997.

- Contenu du constat d'amiante
Lorsque la vente porte sur un lot de copropriété, le constat doit porter sur les parties privatives et parties communes.
Concernant les parties communes, la production de la fiche récapitulative contenue dans le dossier technique de l'immeuble suffit.

- Auteur du constat amiante
Depuis, le 1er novembre 2007, le diagnostiqueur doit être indépendant au sens de l'article L271-6 du CCH. C'est-à-dire une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés ayant souscrit une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements contrôlés.
Des sanctions pénales sont prévues ( amende de 1500 Euros portées à 3000 euros en cas de récidive), tant pour la personne qui établit un diagnostic ou constat, sans respecter les règles de compétence, d'organisation, d'assurance, et les conditions d'impartialité et d'indépendance, que pour le vendeur qui en vue d'établir un diagnostic fait appel à une personne qui ne satisfait pas aux conditions précitées. Le diagnostiqueur devra remettre à son client un document attestant qu'il est en règle par rapport à ces exigences.

- Date d'établissement et Durée de validité du constat amiante
Obligation d'annexer à la promesse unilatérale de vente ou d'achat un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante dans le bâtiment. Le diagnostic amiante est valable sans limite de temps, si le diagnostic se révèle conforme au décret du 3 mai 2002.

Toutefois, si des travaux ont été effectués depuis le premier rapport d'expertise amiante ou de l'évolution de conservation des matériaux, un nouveau diagnostic est nécessaire.

L'amiante (suite)

Dans ce cas, tout se passe comme si aucun état parasitaire n'avait été fourni à l'acquéreur. Il en résulte que le vendeur reste garant du vice caché constitué par la présence de termites dans l'immeuble.

3) Sanctions et conséquences de l'obligation
En l'absence de constat annexé à l'avant contrat, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés constitués par la présence d'amiante dans les éléments de construction soumis au repérage.

Constat tardif : le vendeur devra garantir les vices cachés liés à l'amiante même si le constat est annexé à l'acte authentique, dès lors qu'il ne l'a pas été au stade de l'avant contrat.
Si les parties ont signé l'avant contrat de vente sans avoir joint le constat amiante et que l'avant contrat a déjà été notifié au titre du délai de rétractation institué par l'article 271-1 du CCH.
C'est au stade de la signature de l'acte authentique que la problématique est reportée.
Soit la vente est passée sans autre formalité, le constat y étant annexé, et l'acquéreur pourra invoquer la garantie des vices cachés liés à la présence d'amiante.
Soit l'acquéreur accepte, une fois le constat produit et au vu de celui-ci , de renoncer à son droit acquis à bénéficier de la garantie des vices cachés en signant un acte de vente qui prévoit
l'exonération du vendeur quant au risque considéré.
Il convient alors de réitérer les formalités prévues par la loi SRU avant la signature devant le notaire, en prenant la précaution de recueillir l'assentiment des parties sur l'opportunité et l'exigibilité de cette nouvelle notification.

Constat erroné : si l'acquéreur découvre ultérieurement de l'amiante alors que le constat en affirmait l'absence, il ne pourra pas agir contre le vendeur ayant stipulé à son profit l'exonération de la garantie des vices cachés (sauf à prouver une éventuelle collusion entre le vendeur et le diagnostiqueur, ou la connaissance par le vendeur du caractère lacunaire de l'état).
Il n'aura d'autre solution que d'engager la responsabilité civile du professionnel ayant établi le constat litigieux (cf doc 17).
Il pourra encore engager la responsabilité éventuelle du vendeur sur un autre terrain que la garantie des vices cachés, tel que l'obligation de délivrance.

Constat positif : Même si le constat est positif, rien n'empêche les parties de conclure la vente.
La question essentielle est de déterminer qui du vendeur ou de l'acquéreur en assumera les
conséquences juridiques et financières.
La réponse est d'autant plus importante que les travaux de confinement ou de retrait de l'amiante sont le plus souvent très onéreux.
En l'absence de clause spécifique réglant la question, et dans le silence de la loi, l'acquéreur en devenant propriétaire, supportera seul les risques liés à la présence d'amiante.
D'où l'importance de s'assurer que l'acquéreur s'engage en connaissance de cause en lui
fournissant une information aussi claire et complète que possible.
Les parties ont intérêt à régler par convention la charge de ces conséquences.
Si elles sont imputées au vendeur, celui peut soit s'engager à acquitter directement les travaux qui seront effectués, soit consentir une diminution du prix corrélative, l'acquéreur en supportant alors le coût financier.
Dans cette dernière hypothèse, une clause de l'acte indiquera que l'acquéreur, parfaitement informé de la situation, déclare prendre le bien en l'état, sans recours contre le vendeur.

Les termites

Si l'état parasitaire est positif, le vendeur doit en faire la déclaration en mairie par lettre recommandée avec AR ou remise en mains propres contre décharge. L'acquéreur peut s'engager même si l'état est positif.
Dans ce cas il est souhaitable que l'acte de vente détermine celui du vendeur ou de l'acquéreur qui supportera la charge des travaux d'éradication. Puis les parties en tireront les conséquences, en sachant que le propriétaire de l'immeuble peut par la suite, si l'immeuble se trouve dans un secteur délimité par le conseil municipal, recevoir une injonction du maire de procéder aux travaux préventifs d'éradication nécessaires.
Toutefois, le fait qu'un état parasitaire négatif soit annexé à l'acte de vente ne dispense pas le vendeur, dans le cadre de son obligation de renseignements, d'informer l'acquéreur des traitements antiparasitaires qui auraient pu être effectués dans le passé.

En l'absence d'état parasitaire annexé à l'acte authentique de vente, aucune clause d'exonération des vices cachés prévue par l'article 1643 du code civil ne peut être stipulée au profit du vendeur à raison des vices constitués par la présence de termites.
Il en est de même si l'état parasitaire fourni est lacunaire ou irrégulier. Tel est le cas notamment si la date est passée ou si son contenu et sa présentation ne sont pas conformes aux exigences règlementaires.
Dans ce cas, tout se passe comme si aucun état parasitaire n'avait été fourni à l'acquéreur. Il en résulte que le vendeur reste garant du vice caché constitué par la présence de termites dans l'immeuble.

- Auteur du constat
Depuis le 1er novembre 2007, cet état doit être dressé par une personne répondant aux conditions de l'article L 271-6 du CCH.
Ces conditions sont fixées par les articles R 271-1 et R 271-2 du CCH.

Les termites (suite)

3 ° Sanctions et conséquences de l'obligation
Si l'état parasitaire est positif, le vendeur doit en faire la déclaration en mairie par lettre recommandée avec AR ou remise en mains propres contre décharge.
L'acquéreur peut s'engager même si l'état est positif. Dans ce cas il est souhaitable que l'acte de vente détermine celui du vendeur ou de l'acquéreur qui supportera la charge des travaux d'éradication.
Puis les parties en tireront les conséquences, en sachant que le propriétaire de l'immeuble peut par la suite, si l'immeuble se trouve dans un secteur délimité par le conseil municipal, recevoir une injonction du maire de procéder aux travaux préventifs d'éradication nécessaires. Toutefois, le fait qu'un état parasitaire négatif soit annexé à l'acte de vente ne dispense pas le vendeur, dans le cadre de son obligation de renseignements, d'informer l'acquéreur des traitements antiparasitaires qui auraient pu être effectués dans le passé.

En l'absence d'état parasitaire annexé à l'acte authentique de vente, aucune clause d'exonération des vices cachés prévue par l'article 1643 du code civil ne peut être stipulée au profit du vendeur à raison des vices constitués par la présence de termites.
Il en est de même si l'état parasitaire fourni est lacunaire ou irrégulier.

Tel est le cas notamment si la date est passée ou si son contenu et sa présentation ne sont pas conformes aux exigences règlementaires. Dans ce cas, tout se passe comme si aucun état parasitaire n'avait été fourni à l'acquéreur. Il en résulte que le vendeur reste garant du vice caché constitué par la présence de termites dans l'immeuble.

Les riques naturels et technologiques

Depuis le 1er juin 2006, toute personne mettant en vente ou en location un bien immobilier exposé à un risque naturel ou technologique est soumise à de nouvelles obligations.
Introduites pas la loi dite « Bachelot » du 30 juillet 2003, ces obligations sont codifiées à l'article L 125-5 du code de l'environnement (doc7), complété par le décret n° 2005-134 du 15 février 2005.
Elles concernent, d'une part les risques dont l'existence est attestée dans des plans de prévention officiels et d'autre part, les catastrophes naturelles que le bien a subies.

2) Contenu de l'obligation
- Champ d'application du dispositif
Cette information obligatoire concerne tous les types de biens immobiliers, terrains et bâtiments,quel qu'en soit l'usage, notamment terrain à bâtir, maisons et appartements.
Ca concerne également toutes les formes de vente et de locations, y compris les ventes sur plan, ou les locations meublées ou saisonnières.

En revanche, la mesure ne concerne pas les renouvellements de baux, les cessions de droit ou de contrat (bail ou fonds de commerce), les ventes judiciaires

Dans les communes situées dans une zone sismique et dans les zones couvertes par un plan de
prévention des risques technologiques, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles,prescrit ou approuvé, le cédant ou le bailleur doit informer le cessionnaire ou le locataire par un état des risques naturels et technologiques frappant la commune où le bien est situé.
- Contenu de l'état des risques naturels et technologiques

Obligation concernant les risques naturels et technologiques
Les communes dans lesquelles s'applique l'information sont celles :
- situées dans une zone sismique
- zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, ou par un plan de
prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé.
En effet, seuls les biens situés dans le périmètre des PPR sont concernés.
Or, celui-ci ne couvre pas systématiquement la totalité du territoire communal. C'est notamment le cas des PPRI (plan de prévention du risque d'inondation), généralement circonscrits aux abords du cours d'eau susceptible d'entrer en crue.

Risques naturels et technologiques (suite)

Néanmoins, si le bien objet de la vente ou de la location est située hors du plan, mieux vaut jouer la carte de la transparence et effectuer les travaux de recherche et cocher la case « non » des rubriques

3 et 4 de l'état des risques.
Afin de remplir cet état des risques le vendeur ou le bailleur peut librement aller consulter à la mairie ou en sous préfecture ou à la DDE et sur les sites internet de ces administrations, un dossier concernant toutes ces informations.
En se référant à tous ces documents, il doit établir cet état des risques sur la base du modèle arrêté par le ministre chargé de la prévention des risques majeurs.
A ce dernier doit être annexé les extraits de documents notamment graphiques disponibles en mairie permettant de localiser l'immeuble objet de la vente ou de la location, dans des différentes zones de risques identifiées (DOC 20).

- Auteur du Constat :
Il peut être établi par le vendeur lui-même, le bailleur, ou par ou par un mandataire expressément mandaté pour cette opération.
- Date d'établissement et durée de validité du constat :
L'état des risques doit être annexé à la promesse de vente ou au contrat de location. La durée de validité est de six mois.

L'article L 271-5 al 4 du CCH précise que si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble est inscrite dans une des zones mentionnées au I de l'article L 125-5 du code de l'environnement ou de l'arrêté préfectoral prévu au III du même article fait l'objet d'une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l'acte authentiquede vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l'état existant.

3) Sanctions et conséquences de l'obligation
En cas de défaut de fourniture de ces informations légales, l'article L 125-5 prévoit expressément que l'acquéreur ou le locataire pourront demander l'annulation du contrat ou une diminution du prix.
Il s'agit donc d'un recours spécifique, plus facile à faire jouer qu'en invoquant les règles du vice caché.

Le diagnostic de performance énergétique

Le DPE est issu de la loi du 9 décembre 2004.
Le décret du 14 septembre 2005 complété des arrêtés du 15 septembre 2006 précise son champ d'application et son contenu.
Ces obligations sont prévues par les articles L 134-1 à L 134-3 du CCH

L'article L 134-1 du CCH précise que c'est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie du bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Ce diagnostic est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

2) Contenu de l'obligation
- Champ d'application du diagnostic
Le DPE s'applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, à l'exception de cinq catégories de bâtiments ne sont pas concernés :
- les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans
- les bâtiments indépendants dont la surface hors oeuvre brute au sens de l'article R 112-2 du code de l'urbanisme est inférieure à 50m²

- les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou
de production d'eau chaude pour l'occupation humaine produit une faible quantité d'énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques.
- les bâtiments servant de lieux de culte.
- les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine.
- Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de
refroidissement des locaux ;
- Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an.

Il est donc impératif que le lot en vente soit équipé d'une installation de chauffage et c'est uniquement dans le cas où il y a une installation de chauffage qu'il y a DPE.

- Contenu du diagnostic
Le DPE comprend notamment :
- un descriptif des équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l'éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques
- l'indication pour chaque catégorie d'équipements de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles
résultant de ces consommations

Diagnostic de performance énergétique (suite)

- le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence établie en fonction de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment
- le classement du bâtiment ou de la partie du bâtiment en application d'une échelle de référence établie en fonction de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment
- des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité
- lorsque le bâtiment ou la partie de bâtiment est équipé d'une chaudière d'une puissance supérieure ou égale à 20 kilowatts, le rapport d'inspection de la chaudière.
Lorsque le DPE porte sur un bâtiment ou une partie de bâtiment qui bénéficie d'un dispositif collectif de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude, le propriétaire du dispositif collectif, son mandataire ou le syndic de copropriété fournit à la personne qui demande le diagnostic et aux frais de cette dernière :
- la quantité annuelle d'énergie consommée pour ce bâtiment ou cette partie de bâtiment par le dispositif collectif
- le calcul ou les modalités ayant conduit à la détermination de cette quantité à partir de la quantité totale d'énergie consommée par le dispositif collectif
- une description des installations collectives de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude et de leur mode de gestion.

- Auteur du constat :
Pour réaliser cet état il est fait appel à une personne répondant aux conditions de validité de l'article L 271-6 du CCH.
- Date d'établissement et durée de validité :
Le DPE VENTE : doit être annexé à la promesse de vente ou au compromis. La durée de validité est de dix ans

3) Sanctions et conséquences de l'obligation
Aux termes de l'article L 271-4 du CCH ou de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, l'acquéreur ou le locataire ne peuvent se prévaloir à l'encontre du propriétaire ou du bailleur des informations contenues dans le DPE qui n'a qu'une valeur informative.
Seul le contenu du DPE est ici visé.
Ce la signifie que le vendeur ou le bailleur ne saurait tirer argument de la seule valeur informative du DPE pour s'en dispenser.
A défaut, celui-ci serait coupable de non respect d'une obligation légale et, à tout le moins, encourrait une condamnation à dommages et intérêts.