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Révision du loyer

Révision du loyer /la clause d’échelle mobile et les indices de révision

Révision du loyer

Baux commerciaux la révision conventionnelle (art. L. 145-39 du Code du commerce) :
Art. L. 145-39 du code commerce autorise à insérer dans le bail une clause dite d'échelle mobile (synonyme de clause d'indexation). La clause consiste à faire varier automatiquement le loyer en fonction de l'indice retenu au contrat.

_ Le principe de la révision :
- Choix de l'indice :
1) L'indice d'indexation doit impérativement être en rapport avec l'objet du contrat ou avec
l'activité de l'une de parties.
Généralement, c'est Indice du Coût de la Construction (ICC) qui est choisi car il est en relation directe avec l'objet de la convention relative aux immeubles bâtis.

2) L'article 40 de la loi « LME » n° 2008-776 du 4 août 2008 a instauré un nouvel indice
appelé : « Indice trimestriel des Loyers Commerciaux » (ILC), qui peut servir comme base à une clause d'échelle mobile mais aussi à la révision triennale légale.
L'ILC intègre une méthode de calcul plus pondéré que l'indice du coût de la construction (ICC).
L'ILC est calculé pour 50% sur l'indice des prix à la consommation, pour 25 % sur l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail en valeur et pour les 25% restants, sur l'indice des prix à la construction.

Révision du loyer (suite)

Désormais, lors de la conclusion du bail les parties pourront choisir l'ICC ou bien l'ILC
quelle que soit la révision choisie. Pour les baux en cours, à défaut d'avenant prévoyant expressément l'application de l'ILC, le loyer issu de la révision sera toujours révisé en fonction de l'ICC.
Le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008 (JO du 06.11.) a par ailleurs apporté quelques précisions sur son champ d'application.

Deux éléments essentiels sont à retenir :
1) Il s'agit, comme cela a été indiqué ci-dessus, d'un indice optionnel et facultatif : les parties demeurent libres dans le cadre de la conclusion du contrat d'opter pour l'indice INSEE du coût de la construction ou pour l'ILC.

2) L'ILC n'est pas applicable à certaines activités : « activités commerciales exercées dans des locaux à usage exclusif de bureaux (agences immobilières), y compris les plates-formes logistiques, ainsi que les activités industrielles* au sens de l'article L. 110-1 (5°) du code de commerce. » (article D 112-2 du code monétaire et financier).
* toute entreprise de manufactures, de commission, de transport par terre ou par eau.